Все об уступке прав на квартиру в новостройке

На сегодняшний день существует масса вариантов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из возможных способов покупки жилья в новом доме. Cмысл переуступки в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора цессии.

Согласно законам переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

Приобретая жильё в новом доме на условиях цессии, заключается договор с двумя участниками

• Первый - владелец жилья на стадии строительства. Именно это лицо продаёт своё право требования квартиры от застройщика. Продавцом жилья может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй участник - непосредственно покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора компания-застройщик несет ответственность и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке потребуется, если,, полностью не выполнены финансовые обязательства (продавец покупал квартиру в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, не достигшие совершеннолетия, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, следует сначала убедиться, что продавец недвижимости действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие девелопера на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в договоре долевого участия такое условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто продаёт жильё по переуступке?

Приобрести квартиру в новостройке по переуступке можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими могут быть физические лица, так и компании, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют до нескольких объектов и хотят их продать потому, что приобретали недвижимость с целью перепродажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в этой роли выступают организации партнеры застройщика. При строительстве новостройки подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: отделочные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком посредством готового жилья.
• Физические лица, купившие квартиру для своих нужд, но решившие продать собственность в дальнейшем.

Что требуется от покупателя новостройки по переуступке прав?

Купить квартиру в рамках договора переуступки может практически каждый. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа по договору ДДУ связана с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка позволяет купить квартиры в новостройке, когда все уже распродано. Особенно популярно для тех, кто ищет благоустроенное жилье с интересными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Возможность получить прибыль на разнице в цене после введения готового объекта в эксплуатацию.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец квартиры состоит в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Территория в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки